服务式公寓进入天津楼市 未来发展小荷露出尖尖角

发布时间:2010-09-10 13:59:21 信息来源:北京服务式公寓网

2010年夏季达沃斯论坛将于9月13日到15日在天津梅江会展中心举行,各国访客届时将云集天津。事实上,随着天津经济的不断发展,近几年来已经有越来越多的外籍人士来到天津,由此也带动了楼市中高端租赁市场的升温。一种在北京、上海、广州等城市已发展得较为成熟的房地产产品——服务式公寓,已悄悄进入天津楼市。据了解,目前本市多个在建的城市综合体项目均规划了服务式公寓产品,雅诗阁等世界知名服务式公寓运营商也加大在津的市场拓展力度。预计这种尚少为人知的地产产品,未来几年在天津将迎来大发展。

外籍人士青睐津城

据某外资地产顾问公司估计,目前在天津工作、生活的韩国人大约有5万左右,日本人大约有1万左右,欧美人大约有5000人左右。

在英国著名杂志《经济学家》公布的全球最佳商旅城市排行榜中,天津以25.0分排名第68名,在中国内地城市中排名第一,由此可以看出天津得到了众多境外人士的青睐。

《经济学家》杂志此次公布的最佳商务旅行城市排名,选取了140个商务旅行热门城市进行评比,评价的标准综合了物价水平、城市环境等30余项因素。该杂志遍布全球各地的编辑、学者以及其他工作人员通过不断地搜集相关数据,再把数据分为社会稳定、医疗、文化与环境、教育和基础设施5大门类,以此对城市进行打分。0分表示该城市状态最理想,100分则表示该城市已经无法让市民忍受。

专家分析指出,上榜的中国城市中,在城市环境方面相差不大,无论是北京、上海还是天津,城市环境相当。天津之所以荣膺内地城市榜首,优势在于物价水平方面的竞争力。该杂志信息部对全球生活日消费水平进行了调查,包括在酒店一晚的住宿费、餐费、打车费、逛酒吧和一份国际外文日报的费用。依此标准计算,天津的日消费额仅为295.54美元,北京为428.73美元、上海为467.25美元。优质的配套服务加上良好的消费水平正是境外人士青睐天津的理由。

市场需求逐渐增大

越来越多的外籍人士来到天津,他们当中有些租住在普通民宅,有些则选择了服务式公寓。由此,天津的服务式公寓市场近几年也逐步发展起来。

专家介绍,所谓服务式公寓,是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施,其公寓客房由一个或多个卧室组成,并带有独立的起居室以及装备齐全的厨房和就餐区域。配套功能设计,既包括大堂、前台、餐厅、酒吧、商务中心等酒店的功能,也包括健身中心、小超市、休闲区域、图书馆、儿童娱乐中心、停车场等高级住宅式公寓的配套。

服务式公寓的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的商务旅游者,典型的客户群包括:因工作调动需在所在地解决临时过渡住所的公司高级职员;被指派到所在地参加学习、培训以及从事评估和统计的工作人员;中短期逗留及追求住家环境的休闲度假和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。

“中国作为迅速雄起的未来经济大国,吸引了众多的跨国公司纷纷进驻。天津作为中国四大直辖市之一,同样也是沿海城市,在吸引外资方面一直处于全国领先地位。随着跨国企业在天津的发展,跨国公司的高级外籍雇员、港澳台商务人士及国内高级管理和技术人员数量,将快速增长,涉外租赁业开始蓬勃发展。因此,服务式公寓产品在天津有着庞大的需求市场。”雅诗阁集团旗下天津盛捷服务公寓中国华北区运营总监徐维烈说。

产品特性异于酒店

服务式公寓和酒店、酒店式公寓究竟有何区别?日前,记者在盛捷奥林匹克大厦服务公寓亲身体验了一次。在简洁明亮的前台办理了入住手续之后,服务人员便发给记者一张门卡。进到房间,感觉像是回到了自己的家。这是一套100多平方米的两室两厅两卫,室内各种家具、家电齐全。有独立的厨房,配备了齐全的厨具和餐具。在这里,你既可以自己做饭,也可以打电话给前台订餐。

据工作人员介绍,这里除了提供酒店所有的叫早、客房清洁、洗衣等服务外,还可辅助住客安排孩子的入学、入托,定期组织业主聚会等,非常适合带着家庭搬迁到新城市工作的商旅人士。

高力国际专业咨询部高级经理杨清认为,服务式公寓应该具备三个条件:第一是拥有单一产权,即项目由开发商或经营公司持有;第二是应该由国际化的管理团队统一管理、提供各项服务;第三是拥有良好的硬件设施。

业内人士表示,和酒店、酒店式公寓相比,服务式公寓更接近于公寓,只是服务的硬件与软件有较高水准,有区别于一般公寓的特色。在目标市场上,服务式公寓也不同于酒店及酒店式公寓,能够成为后者的良好补充。

产品类型将更丰富

自服务式公寓在国内出现以来,其目标客户始终是高端的外籍人员,以中长期居住为主,因此出现的项目皆为豪华装修、大户型、配套齐全。不过,随着市场发展,服务式公寓由单纯的高档市场细分出多层客户群。

高端客户,以企业的最高管理层、高端人群等为代表;中端客户,多数为外资企业的中高层管理者;中低端客户,通常为企业的中层员工、项目及技术人员;商务差旅客户,是服务式公寓的主力客户,构成较为复杂;刚进入中国,在寻找到长期租住的高档公寓前进行过渡的外籍人员,是服务式公寓客户群的另一重要组成。在这些客户中,中低端客户是目前服务式公寓需求最大的增长点。

此外,由于单身居住的逐渐增加,中短期居住的快速增长,整个市场中的一居室和小面积两居室供不应求。以北京为例,目前筹建中的许多服务式公寓项目都意识到这一点,不仅以一居室户型为主力户型,甚至出现了与酒店标准间类似的小开间户型,面积在40平方米至55平方米之间,没有客厅或客厅与卧室连为一体,直接与酒店进行客户竞争。而在本市,服务式公寓市场刚刚起步,多个城市综合体项目均规划有此类产品,预计未来供应将十分充足。

相关链接外籍人士眼中的好公寓

一般外籍人士眼中的好公寓应该具备几个条件:第一是地段好,四通八达,要么位于中央商务区,要么处于交通干线上,距离市中心、机场等地都很近;第二是商业、商务配套完善,办公、休闲、购物都很方便;第三是建筑材料质量高、内部装饰人性化,拥有智能化的服务系统以及完备的安防设施,此外停车要非常方便。

不同国籍人士在住房需求方面也各有不同。例如,日籍人士多是以项目团队为单位来津居住,受任期所限,他们很少在此地置业,而是会租赁一些成熟商圈内的高端服务式公寓。那些靠近酒吧、日式料理店的服务式公寓是这部分人群的首选。此外,日籍人士对卫生间的要求普遍较高,喜欢房屋内配备按摩浴缸、智能马桶等高科技产品。在户型面积方面,日籍人士要求不大,一居也可以接受。而欧美籍人士即使是单身,也希望能租两居室,这样有访客时比较方便。而那些带着家属来到天津的欧美人士则倾向高端豪宅、别墅。

因此,专家建议那些想要为寻找外籍租客而进行投资的购房者,首先要选择一个良好的地段,位于或靠近市中心商务区;其次要注重项目品质,这个品质包括两方面,一方面是建筑本身的品质,另一方面是入住后服务商的品质;第三,要看看这个社区周边是否拥有完善的配套,如果没有,开发商是否通过各种途径予以解决等;最后还要考虑一下自己或服务商是否能够与未来的外籍租客畅快沟通,这是避免纠纷发生的重要条件。

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