酒店服务式公寓最早起源于欧洲，是服务于特定群体的综合性产品。本意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓，是在当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业类型。由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。而在我国，酒店服务式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，并随着经济和房地产市场的发展而越加成熟。本文就酒店服务式公寓的相关问题进行探讨。
酒店服务式公寓进入投资高潮
受中国经济整体上升态势、奥运和世博会等利好因素的影响，酒店已不再是住宿业中唯一快速增长的板块。在中国，特别是北京和上海等城市，国际品牌的服务式公寓正逐步成熟。数据显示，未来5年内，上海服务式公寓数量将以每年7.9%的速度增加，而北京市场将有约3300套新建服务式公寓投入市场，而酒店客房新增数量约为7000间。正如酒店运营商已经将其经营范围拓展到传统的高星级酒店以外的市场那样，服务式公寓的运营商也正把触角延伸到不同的市场领域。2007年前三个季度，市场新增五个服务式公寓项目，一共提供了1214套房间，相比2006年三季度的5750套房间增长了21 %，总供应量达到6964套。其中第三季度新增三个服务式公寓项目，提供了619套公寓。
今年开始，服务式公寓的供应结构在逐渐改变。金融街、中关村西区和三元桥区域出现了档次较高的项目，北京威斯汀公寓和金融街公寓的入市缓解了金融街区域服务式公寓供给短缺的局面。另外，世界著名的服务式公寓管理公司OAKWOOD进入北京，在三元桥和白家庄区域管理的两处公寓在第四季度相继开业。国际知名酒店式公寓管理公司新加坡辉盛国际将在北京推出两个新项目：北京辉盛阁国际公寓和北京辉盛庭国际公寓，分别落户于远洋地产旗下的远洋光华国际和远洋国际中心。
房地产经济波动的时期，开发商也逐渐注意到了服务式公寓的吸引力。由于服务式公寓在功能上介于酒店和住宅公寓两者之间，投资商可以根据市场情况灵活地采取投资策略。事实上，最近一段时期，由于上海市中心豪宅供应稀少，一些地段优越的服务式公寓项目重新装修后，又以住宅的形式进入市场。
酒店服务式公寓的客源分析
酒店服务式公寓终端客户主要是外国政府的高级官员及驻京的外国领、使馆的高级员工。高级商务人士，包括外国人和外地人，如外企驻华员工、家属来京的外籍人士和外地人士、单身来华需要很长时间停留的专家或经理、公司驻华首席代表之类的高级职员等。这些客户租期一般达到半年以上，基本上由公司负担高额的房租费用，同时自己没有在此买房定居的需要。其中欧美人占到65%以上，其次是港台、日本人和华裔等。
奥运经济使得酒店服务式公寓的客户明显增加，除固定租客外，一些外企的重要客户和高级管理人员的亲朋也成为近期北京酒店服务式公寓的需求方。部分酒店服务式公寓为了更加灵活的保证奥运期间的租金收益，在三季度开始就对签订长期租约的客户上调了租金报价，预计四季度一直到明年优质酒店式服务公寓租金将持续上涨。这一诱人的机遇自然引起外资重视，投资者蜂拥而至。
明确酒店服务式公寓的产品形态
确定酒店服务式公寓的产品形态，是项目开发的首要问题。产品形态源于项目的市场定位和投资开发商的经营战略。在我国，酒店服务式公寓主要分为自持型和销售型两种产品形态。在传统的市场中，酒店服务式公寓基本是只租不卖，由开发商自持经营或委托管理公司经营管理，如北京雅诗阁、国贸公寓、嘉里中心公寓等项目；而销售型项目仅在近几年才出现，以散售产权，委托专业的酒店物业管理公司统一经营，投资者获得稳定的投资回报。根据开发企业的经营战略和风险管理实际，确定产品的形态，保证项目开发顺利进行的前提。尤其是选择销售型，一定要选择有实力的物业管理公司经营，防止小业主单独操作租赁，造成后期经营的混乱。
重点不是谁来买，而是谁来住
无论是自持型还是销售型，酒店服务式公寓的目标绝对是谁来住，而不是谁来买。产品的定位充分考虑到区域客群，产品设计吻合终端使用者的需求，自然租售两相宜。同时，房间给谁住，决定了整个设计的协调性。房间不宜过于华丽，在造成一定视觉冲击的基础上，弱化空间的陌生感与距离感，更多的体现简约、大方、内敛气度，烘托居所的气氛，即使是大堂，也要形成私密专属氛围，预先考察合理的行为动线。以北京东部的CBD核心区为例，此区域充满浓郁的国际化和商务化特点，国际商务人士的流动性非常强，以短租客为主，这里的服务式公寓通常以小户型为主，突出商务设施的配套性与完善性，备有充足的会议空间。中关村，以IT产业为主，聚集了众多的大中型企业，长租的需求量较大，这里的服务式公寓更强调生活配套与休闲社设的完备，凸显宜居品质。
开发与管理品牌并重
开发商的资质与管理集团的经验，深刻影响着酒店服务式公寓的长期价值。成熟的开发商可以保证项目的选址、规划、建筑风格和室内装修符合产品的标准，营造完备的硬件设施，为建设一个优质不动产奠定基础。而知名管理公司的服务水平和管理机制是开启成功大门的另一把钥匙，因为“服务”是酒店服务式公寓的灵魂和永恒的主题，服务水平是行业竞争的焦点。拥有丰富有效的运营管理经验的管理者，是投资回报率的绝对保障。
对于市场上良莠不齐的酒店服务式公寓项目，逐渐演变成高档公寓的代名词，越来越失掉它原有的意义。酒店服务式公寓的诞生，是围绕外出人士，营造一个临时的居家环境，还给他们家的温暖感觉。目前，很多开发企业已经很注重项目的品质，从设计、建造、装修、以及设施配置等各方面做足功课，但是项目运营的效果却不尽人意。
目前看来，北京大多数酒店服务式公寓项目的开发是非酒店管理专业出身，也没有引入相关资源，这是其运营状况不够好的直接原因。事实证明，酒店服务式公寓需要专业而资深的酒店管理系统支持，以保障充足稳定的客源。近年来，随着国际知名酒店集团的不断深入，酒店服务式公寓的品质才得到由内而外的提升。
当然，没有人怀疑中国的酒店服务式公寓正逐步衍变成具备国际视野的投资产品。但是，真正实现酒店服务式公寓的投资价值，必然是基于对投资时机、客源分析、产品形态与品质、业权管理、酒店管理机制、租务计划等的科学客观的考量和严格执行，才能打造出优质的酒店服务式公寓项目。
